观点网 一波未平一波又起，就在万科寻求将旗下第二支中票也展期一年的同时，该公司首个寻求展期的中期票据三份议案均未获通过。
12 月 13 日，据中国银行间市场交易商协会系统披露，" 22 万科 MTN004 "首次持有人会议表决结果显示，三份议案均未获 90% 以上赞成而失效。
5 个工作日宽限期
该笔中票为" 22 万科 MTN004 "，于 2022 年 12 月 13 日发行，期限 3 年，发行总额 20 亿元，利率 3.00%。债券有效申购家数 4 家，有效申购金额 21 亿元，债券主承销商兼簿记管理人为上海浦东发展银行股份有限公司，联席主承销商为中国银行股份有限公司。
这笔中票原定本金兑付日为 2025 年 12 月 15 日，截至债权登记日 2025 年 12 月 9 日，" 22 万科 MTN004 "持有人或持有人的代理人共计 20 家机构，而参加会议的持有人或持有人代理人 18 家。
根据万科披露的三份债券议案：议案 1 为调整中期票据本息兑付安排，该议案未设增信，同意该议案的持有人共 0 家，有效表决权数额为 0；反对该议案持有人共 16 家，占总表决权数额的 76.70%，议案未获通过。
议案 2 为追加投资人可接受的增信措施，有条件调整中期票据本息兑付安排的议案。同意本议案的持有人或持有人代理人共 7 家，占总表决权数额 83.40%；反对本议案的持有人共 11 家，占总表决权数额 16.05%，其他表决权均弃权，同意比例未超过 90%，议案未获通过。
议案 3 为调整中期票据本息兑付安排、追加增信措施。同意该议案的持有人共 1 家，占总表决权数额 18.95%；反对本议案的持有人共 16 家，占总表决权数额 76.70%，同意比例未超过 90%，议案未获通过。
据观点新媒体此前总结，议案 1 为本金、利息均一年后支付；议案 2 为本金展期一年，利息正常支付，还须提供深圳国资背景的增信措施；议案 3 为本金展期一年，利息正常支付，但不强求带有国资背景。
若展期方案获通过，万科将赢得至少一年缓冲期，为资产处置及销售回款争取时间。
万科方面还曾表示，如果持有人不投票赞成" 22 万科 MTN004 "展期一年的提议，公司将利用宽限期继续与持有人们进行谈判。而且，万科早前还曾希望将宽限期从 5 天延长至 30 天。
但根据万科该笔债券募集说明书，议案通过需持有本期债务融资工具表决权超过总表决权数额 90% 持有人同意，但对未能按期足额偿付债务融资工具本金或利息的违约情形设定了 5 个工作日的宽限期，若发行人在该期限内对所述债务进行了足额偿还，则不构成发行人在本期债务融资工具项下的违约。
当下，万科还有 5 个工作日的宽限期与投资者谈判。
谈判的关键或许在于议案 2 中要求追加增信措施，包括但不限于深圳市地铁集团有限公司或其他深圳国企提供的全额不可撤销连带责任担保或抵质押措施。
该方案下，展期前已产生的利息将于原付息日 2025 年 12 月 15 日正常兑付，本金展期至 2026 年 12 月 15 日。该议案还明确，万科在偿付后续到期债券本金之前需先行全额兑付本期债券尚未偿付的本息。
按此推测，如果五天内深铁集团愿意追加担保，再开一次持有人会议，通过议案 2 的可能性将大于其他议案。
但深铁愿意追加担保的可能性是多少？
截至 2025 年 11 月初，万科年内已偿付境内外债券约 303.25 亿元。在这一年，深铁集团对万科共提供 9 次借款支持，涉及金额约合 257 亿元。另在万科年内偿付的债务中，来自于深铁的信用借款达到 165.22 亿元，占比超过一半。
万科化债抉择
" 22 万科 MTN004 "发行后 15 天的 12 月 28 日，万科又发布了" 22 万科 MTN005 "的发行申购、配售、分销情况公告。
" 22 万科 MTN005 "债券期限 3 年，起息日为 2022 年 12 月 28 日，兑付日为 2025 年 12 月 28 日，计划发行总额 37 亿元，实际发行总额 37 亿元，利率 3%，簿记管理人和主承销商为交通银行股份有限公司，联席主承销商为中国邮政储蓄银行股份有限公司。
据上海清算所 2025 年 12 月 5 日晚间公告显示，万科将在 12 月 22 日召开" 22 万科 MTN005 "持有人会议，商议该债券展期事宜，会议召集人为交通银行。
观点新媒体获悉，截至目前，万科还有 16 笔存续债券，包括多笔公司债、中期票据和企业 ABS，规模合计 217.98 亿元。其中，将在一年内到期的债券有 8 笔，规模 157.53 亿元。
值得注意的是，2025 年末至 2026 年上半年仍是万科偿债高峰。截至 2026 年末，万科将到期或行权的债券金额超过 220 亿元。
因此，深铁集团的追加担保需要综合考量万科纾困与集团资源分配之间的权衡。在万科仅剩 5 个工作日宽限期的紧迫形势下，深铁集团的最终选择，或将宣告其对于万科化债的态度。
与此同时，也有市场声音猜测另一种可能性——万科或以即将走上舞台的商业不动产 REITs 为阶梯，筹集资金还款。
此前于 2025 年 11 月，中国证监会就推出商业不动产投资信托基金试点公开征求意见，拟将商业综合体、商业零售、写字楼、酒店等商业不动产纳入 REITs 底层资产，在基础设施 REITs 基础上，推出商业不动产 REITs 品种。
外部筹集资金之外，万科于今年前九个月出售资产的现金流入约 44 亿元，目前仍在加速处置资产"变现"，比如已将持有的贝壳股票悉数卖出。
11 月 24 日，据深交所消息显示，针对投资者提出的万科当年投资的贝壳股票是否出售的问题，万科回应表示，持有的贝壳股票已经全部出售。
据万科 2025 年上半年财报显示，截至 2025 年上半年末，万科投资性房地产用于抵质押及担保的余额已达 800 亿元，投资性房地产抵押比例约合 58.2%。
面对当前情况，万科正着力稳固销售基本盘，并继续推动业务转型，前三季度实现合同销售金额 1004.6 亿元，同比下降 44.6%；经营服务业务前三季度实现收入 435.7 亿元，同比增长 1.1%，占营收比重提升至 27%，租赁住宅业务实现营业收入 27.4 亿元，同比增长 4.4%。
此外，前三季度万科商业开发与运营业务营收 62.1 亿元，整体出租率 92.1%，客流、销售额同店同比分别增长 5.0%、3.8%；物流领域，物流仓储业务实现营业收入 31.8 亿元，同比增 7.4%。 其中冷链营业收入 16.8 亿元，同比增长 24.4%，营收表现相对稳定。
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